لماذا خفضت "بلتون" القيمة العادلة لمصر الجديدة للإسكان؟

نشر في: آخر تحديث:

أعلنت وحدة بحوث #بلتون المالية القابضة، خفض التقديرات الخاصة بالقيمة العادلة لشركة #مصر الجديدة للإسكان والتعمير بنحو 64% لتبلغ 25.25 جنيهاً للسهم مقارنة بنحو 70.10 جنيهاً للسهم.

وأوضحت أن هذا الخفض يأتي نتيجة تباطؤ وتيرة تطوير الأراضي الفضاء لتبلغ 17 عاما في هليوبارك و40 سنة في نيوهليوبوليس، وزيادة خطط الدفع لتتراوح بين 9 إلى 11 عاماً مقابل خمس سنوات فيما سبق، وأيضاً تعديل #أسعار_الأراضي وفقاً لتسعير أراضي العاصمة الإدارية الجديدة، بالإضافة إلى زيادة معدل الخصم الخاص بنا إلى 22.5% مقارنة بـ 20.0%.

وعلى الرغم من امتلاك شركة #مصر_الجديدة للإسكان والتعمير محفظة أرض ضخمة غير مستغلة تبلغ نحو 26.1 مليون متر مربع وتقع في موقع مميز في شرق القاهرة، لكن الشركة لا تسير بالوتيرة اللازمة لمواكبة اتفاقيات تقاسم الإيرادات التي يتم توقيعها خلال الفترة الحالية مع شركات أخرى الشراكة.

بالإضافة إلى مواجهة الشركة خلال الفترة الحالية بعض المشاكل المتعلقة بالسيولة، حيث تبلغ السيولة النقدية لديها 7,8 مليون جنيه فقط، مما سيؤجل مد البنية التحتية لقطع الأراضي الجديدة وبالتالي تباطؤ #تطوير_الأراضي. ولذلك لا نرى محفزات في الأمد القصير لارتفاع السهم. والمحفز الرئيسي هو توقيع اتفاقيات شراكة جديدة مع شركات تطوير عقاري كبرى.

وأشارت في مذكرة بحثية، إلى خفض توقعاتها لوتيرة تطوير الأراضي الفضاء في مشروع نيوهليوبوليس لتصل إلى 40 سنة مقارنة بـ 16 سنة وفي مشروع هليوبارك إلى 17 سنة مقارنة بـ 11 سنة.

وتابعت: قمنا بذلك من خلال خفض حجم قطعة الأرض المباعة سنويا بناءً على توجيهات إدارة الشركة مستهدفة بيع 100 فدان (420 ألف متر مربع) من الأرض الفضاء، وهو ما أخذناه معيارا واستخدمناه خلال لحين بيع أراضي الشركة بالكامل.

وذكرت أنه تم استخدام توقعات تحليل الاقتصاد الكلي لدى "بلتون" بشأن التضخم في زيادة أسعار البيع خلال عام 2019 بنحو 22%، ومن ثم تباطؤ ارتفاعها سنوياً لتصل إلى 5%، مع تضخم تكلفة البنية التحتية بنحو 10% في عام 2019، ثم تضخمها بعد ذلك بنسبة 3%.

وبالمثل، خفضنا توقعاتنا لفترة بيع مشروع "سوديك إيست" من 10 سنوات إلى 14 سنة، مع توقعاتنا بتباطؤ مبيعات المشروع نظراً لتزايد المنافسة في شرق القاهرة من جانب شركات القطاع الخاص والعام.

وكانت هيئة المجتمعات العمرانية تطرح أراضي جديدة بكثافة في شرق القاهرة، نظراً لأن الطلب على القطاع العقاري كان في أفضل حالاته خلال الأعوام الأربعة الماضية، حيث ارتفعت أسعار الأراضي بين 1.5-1.8 مرة.

ولكن رغم أن أسعار الأراضي في القاهرة الجديدة تتراوح بين 5.0 إلى 7.4 ألف جنيه للمتر المربع بناء على الأسعار المعروضة مؤخراً في المرحلة الثانية من اتفاقيات تقاسم الإيرادات في 2018، ما زلنا نستخدم سعر 4.5 ألف جنيه للمتر المربع لبيع قطع الأراضي الصغيرة المتوقع خلال عام 2018 لحين إمداد هذه الأراضي بالمرافق.

وترى "بلتون" أن مشروع "نيوهليوبليس" أقل جاذبية في الوقت الحالي نسبة إلى قطعة الأرض المقابلة لها، مدينة المستقبل، الممتدة بالمرافق حالياً. ونشير إلى أن سعر 4.5 ألف جنيه للمتر المربع هو أخر سعر بيع للمتر لقطع الأراضي الجديدة المطروحة في المرحلة الثانية من العاصمة الإدارية، والتي كلما بعدت مسافتها، كلما قل سعر بيع المتر المربع فيها، لبعد وصول الخدمات إليها.