.
.
.
.

جيه إل إل: سوق الإسكان بدبي وصل لأدنى نقطة ممكنة

ارتفاع تكلفة المعيشة وصعود الدولار أبرز تحديان خلال العام 2017

نشر في: آخر تحديث:

قال كريج بلامب، رئيس قسم الأبحاث بشركة جيه إل إل الشرق الأوسط وشمال إفريقيا إن "زيادة تنوع اقتصاد إمارة دبي والانخفاض المبكر في أسعار العقارات منذ منتصف 2014 يعني أن سوق الإسكان في دبي قد وصل إلى أدنى نقطة ممكنة وأنها على وشك البدء في مرحلة الصعود على عكس أبوظبي، حيث من المتوقع أن تسجل الأسعار مزيداً من الانخفاض".

وتوقع بلامب في تقرير صدر عن جيه إل إل بعنوان "عام 2016 تحت المجهر" أن "تقدم الزيادة التي سيشهدها قطاع السياحة في منطقة الخليج إسهاماً كبيراً في تعافي قطاعي الضيافة والتجزئة مما سيكون له مردود إيجابي على سوق العقارات الإماراتية إجمالاً".

وقال التقرير إن التاريخ سيذكر عام 2016 لما شهده من تحديات قصيرة المدى تتمثل في التكيف مع "الواقع الجديد" المتجسد في تراجع إيرادات النفط الذي أثر على اقتصاد دولة الإمارات العربية المتحدة وقطاعها العقاري.

وأشار التقرير إلى انخفاض معدل نمو الناتج المحلي الإجمالي لدولة الإمارات العربية المتحدة من 4.5% في عام 2015 إلى نحو 2.3% في عام 2016 بالإضافة إلى ثبات معدل نمو التوظيف الضئيل عند 1.5%، وهي النسبة التي وافقت التوقعات في ظل توجه الشركات إلى تعزيز عملياتها، ولاسيما في قطاع النفط والقطاع المصرفي. ويشير التقرير إلى أن الصورة تبدو أكثر إيجابية بالنسبة للاقتصاد الإماراتي على المدى المتوسط.

ويسلط التقرير الضوء على استفادة إمارة دبي من زيادة الإنفاق على المشروعات العقارية استعداداً لإكسبو 2020. وتشير بيانات خدمة ميد بروجكتس (MEED Projects) إلى وجود مناقصات جديدة في قطاع الإنشاءات في دولة الإمارات العربية المتحدة قد تؤدي إلى طفرة في قطاع العقارات تتجاوز نسبتها 95% في عام 2017 في ظل توجيه أغلب الإنفاق الإضافي إلى مشروعات في دبي.

2017 وما بعدها

تلقي شركة جيه إل إل كذلك نظرة على بعض الفرص والمخاطر في 2017 والتي قد تؤثر على أداء السوق العقاري في المستقبل. وهناك العديد من الفرص في مجال الأصول البديلة مثل قطاع التعليم، وذلك لرغبة العديد من المستثمرين والمطورين في تنويع محافظهم الاستثمارية. ومن أبرز التحديات لعام 2017 الاستمرار في قوة عملة الدولار الأميركي، بالإضافة إلى ارتفاع تكلفة المعيشة في الإمارات، والاتحاد بين عدد شركات القطاع الحكومي. وعرضت جيه إل إل في تقريرها السنوي تقديراتها بالنسبة إلى تكاليف البناء في الإمارات لمختلف القطاعات العقارية. ومن المتوقع أن يكون التضخم المالي في العطاءات محدود نسبيا خلال 2017 (2.0%)، وهو ما يقل عن توقعات الزيادة في التضخم.

قطاع المكاتب

شهد قطاع المكاتب في إمارة دبي تسليم وحدات إدارية بإجمالي مساحة 129,000 متر مربع من إجمالي المساحة القابلة للتأجير في عام 2016 ليصل إجمالي المعروض إلى 8,55 مليون متر مربع. وتركزت غالبية المشاريع المكتملة في منطقة الخليج التجاري بنسبة (56%)، وتيكوم (أ) و(ب) بنسبة (32%).

وكانت أبرز المشروعات المكتملة "ويست بيري سكوير" وبرج "بي تو بي" الإداري في الخليج التجاري بالإضافة إلى مبنى "ذا باترفلاي" في مدينة دبي للإعلام. وقد اكتملت الإنشاءات في مبان مكتبية تبلغ مساحتها 10,300 متر مربع خلال الربع الرابع من عام 2016 بما في ذلك "ذا إيدج" في مدينة دبي للإنترنت. ومن المتوقع أن يشهد عام 2017 إنجاز حوالي 300,000 متر مربع من المساحة الإدارية في ظل تركز 30% من المعروض المتوقع اكتماله في الخليج التجاري و22% في أبراج أونيكس في منطقة "ذا جرينز"، و20% في أبراج بحيرات الجميرا (برج أميسكو) وهو ما يبرز تحولاً عن مركز الأعمال التجارية إلى مناطق أخرى في المدينة.

أما أبوظبي فقد شهدت سوق الوحدات الإدارية فيها إنجاز 214,000 متر مربع من إجمالي المساحة القابلة للتأجير في عام 2016، مما أدى إلى رفع إجمالي المعروض إلى 3,5 مليون متر مربع. وجاء اكتمال معظم المشروعات في النصف الأول من العام في جزيرة أبوظبي مثل بلوم سنترال والمقر الرئيسي لأدنوك. وشهد عام 2016 أيضاً الانتهاء من العمل في برج المارية ومقر بنك الخليج الأول.

ومن المتوقع أن يشهد عام 2017 إضافة 210,000 متر مربع من إجمالي المساحة القابلة للتأجير يقع أغلبها في مشروع بنك أبوظبي الإسلامي على طريق المطار وكذلك برجا "ليف" و"أوميغا" في جزيرة الريم.

وفي دبي، تراجعت معدلات الشغور في منطقة الأعمال المركزية لتصل إلى 15% مع نهاية العام، وهذا يشير أيضاً إلى عدم اكتمال مشاريع جديدة في السوق. ومازال الطلب في دبي قوياً في حي الأعمال التجارية بسبب محدودية العرض. فضلاً عن ذلك، فقد تزايد الاهتمام بمناطق مثل الخليج التجاري وواحة السيليكون واستيعاب دورها والتي كان يُنظر إليها في الماضي على أنها مناطق ثانوية".

الوحدات السكنية

شهد عام 2016 إضافة 14,600 وحدة سكنية إلى سوق الوحدات السكنية في دبي وهو أعلى مستوى تصل له هذه الوحدات منذ عام 2012 الذي شهد إضافة 16,000 وحدة. وشملت المشروعات التي اكتمل العمل فيها 1,500 فيلا للعاملين في شركة طيران الإمارات في مشروع ميدان، بالإضافة إلى 690 وحدة في مشروع واحة الوصل 2 بالمحيصنة. وشهد الربع الأخير من العام الانتهاء من العمل في أكثر من 1,000 منزل في مجمع "ميرا تاون هاوس" في مجمع الريم من تشييد شركة إعمار و1,200 شقة في المرحلة الأولى من مركز سيتي ووك الذي تتولى شركة ميراس تشييده. وهناك كذلك 31,000 وحدة من المقرر الانتهاء منها في 2017.
كما تبرز دبي الجنوب بطرحها 550 وحدة من المنتظر الانتهاء منها في عام 2017 مع إعلانها عن 10,000 وحدة في طريقها إلى الإنشاء.

أما أبوظبي فشهدت تراجع في أعداد المشاريع التي انتهى العمل فيها مقارنة بدبي؛ حيث اكتمل العمل في 3,100 وحدة سكنية خلال عام 2017 مما زاد إجمالي المعروض إلى 248,000 وحدة. وفي الربع الرابع من 2016، دخلت 700 وحدة السوق (أغلبها في برج خليج مارينا 1 وبرج خليج مارينا 2 في جزيرة الريم). ومن المتوقع أن يشهد عام 2017 اكتمال العمل في مشروعات الكورنيش وشاطئ الراحة وجزيرة الريم وجزيرة السعديات، مما سيؤدي إلى إضافة حوالي 5,000 وحدة.

شهدت دبي تراجعاً في الأسعار والإيجارات السكنية لفترة أطول من أبوظبي. بالرغم من أنه عادةً ما، تتبع أبوظبي نفس اتجاه دبي بفارق 12 إلى 18 شهراً. وعلى الرغم من وصول سوق دبي السكني إلى ذروة الدورة، فمن المتوقع أن يشهد سوق أبوظبي تراجعات إضافية خلال 2017.

وحدات التجزئة

شهد عام 2016 اكتمال العمل في حوالي 260,000 متر مربع من مساحة وحدات التجزئة في دبي، وهي أكبر زيادة لها منذ عام 2010. وتركزت هذه الزيادة في الربع الرابع على وجه التحديد والذي شهد اكتمال العمل في 20,000 متر مربع من مساحة وحدات التجزئة في توسعة مول دبي فستيفال سيتي. ومن بين المشروعات البارزة التي انتهى العمل فيها هذا العام المرحلة الثانية من "ذا أفينيو" في سيتي ووك (بمساحة 130,000 متر مربع، والمرحلة الثانية من مول ابن بطوطة (بمساحة 17,000 متر مربع).

أما في أبوظبي فلم يكن عدد المشروعات الكبيرة المنتهية خلال العام 2016 بالكبير حيث ظل إجمالي المطروح ثابتاً حول 2.6 مليون متر مربع. ومن المنتظر الانتهاء من العمل في حوالي 85,000 متر مربع من مساحات التجزئة خلال عام 2017 معظمها داخل التجمعات السكنية أو الأبراج.

الوحدات الفندقية

شهدت سوق الفنادق في دبي إنجاز حوالي 7,000 غرفة فندقية في 2016 مما زاد عدد الغرف المتاحة في الفنادق إلى 79,000، إذ شهد الربع الرابع تسليم فندق جميرا النسيم بسعة 430 غرفة وبريمير إن ابن بطوطة بسعة 372 غرفة ونيكي بيتش ريزورت بواقع 117 غرفة. ومن بين المشروعات الكبرى المنجزة هذا العام أيضاً فندق دبليو الحبتور بمدينة الحبتور وفندق فور سيزونز في مركز دبي المالي العالمي وهيلتون جاردن إن دبي في مول الإمارات. ومن المتوقع تسليم 14,000 غرفة في عام 2017 لكن من غير المرجح أن يجري التسليم في موعده المحدد. وسيستمر المعروض من الوحدات الفندقية في الزيادة وصولاً إلى إكسبو 2020.

أما أبوظبي فقد شهدت إضافة حوالي 1,000 غرفة فندقية خلال عام 2016 مما أدى إلى زيادة إجمالي المعروض إلى 21,400 غرفة. وشهد الربع الرابع إنجاز 422 غرفة في ميلينيوم باب القصر المواجه للموقع الذي كان فندق قصر الإمارات مقاماً عليه. ومن بين المشروعات الأخرى المنجزة خلال عام 2016 فندق فور سيزونز بسعة 190 غرفة و125 شقة فندقية، وفندق ماريوت داون تاون بسعة 315 غرفة وشقق ماريوت التنفيذية داون تاون بواقع 64 وحدة. ومن المتوقع تسليم حوالي 2000 غرفة فندقية في 2017.